اللواء أحمد الأعصر رئيس شركة مصر للاستثمار العقاري والسياحي:
حصلنا على ترخيص لبناء 14 عمارة في مدينة نصر رغم وجود قرار بإيقاف استصدار التراخيص
ي عدم الإعلان عن الوحدات إلا بعد إنجاز 30% من المشروع
موقعنا متميز ونختلف عن الآخرين بالخامات المستخدمة في الوحدا
مصر تشهد طفرة على كافة المستويات تحت قيادة الرئيس السيسي استطاع في غضون 8 سنوات، أن يصل إلى نجاحات عظيمة في مجال الاستثمار العقاري والسياحي، وتمكن اللواء أحمد الأعصر، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة مصر للاستثمار العقاري والسياحي، من إقامة أحد المشاريع السكنية غاية في التميز والتي تقع في مدينة نصر وتحديدًا أمام نادي السكة الحديد، مسطرًا بما فعله على مدار تلك السنوات سطورًا من النجاح لم يسبقه إليها أحد.
أجرينا حوارا ممتعا مع ذلك الرجل الذي قرر أن يخوض مغامرة شرسة، في عالم الاستثمار العقاري والسياحي، بأن يدشن هذه العمارات في ذلك المكان، رغم وجود قرارات جمهورية بوقف البناءالا بعد تحقيق عدة ضوابط لم يستطيع معظم المطورين تحقيقهامطلقًا.
في البداية قال اللواء أحمد الأعصر، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة مصر للاستثمار العقاري والسياحي، إن الشركة أنشئت عام 1978، وتتواجد في سوق الإستثمار العقاري والسياحي منذ 44 عامًا، كما أنها شركة مساهمة مصرية تتبع قانون الاستثمار برقم 159، لكن رأس مال الشركة من المال العام للدولة تجاوز نسبة 99.5%.
وأضاف أن شركة مصر القابضة للتأمين تمتلك من أسهم الشركة أو رأسمالها نحو 59%، وشركة مصر للتأمين 20%، ومثلها لشركة مصر لتأمينات الحياة، موضحًا أن هذه النسب تصل إلى 99%، بينما المتبقي الذي يقدر بنسبة 1% يمتلكه بنك مصر – إيران، وشركة أوراق مالية.
وأوضح أن مشروع أبراج مصر وتحديدًا العمارات الموجودة في مدينة نصر، والبالغ عددها 14 عمارة بدأت بالشراكة مع شركة مصر للسياحة، والتي تعد مالكة للأرض التي تم إنشاء العمارات عليها، مضيفا أن هذه الأرض، التي تقع أمام المدخل الرئيسي لملعب السكة الحديد بمدينة نصر على طريق الأوتو ستراد، عبارة عن أرض تقسيم تبلغ مساحتها حوالي 55 ألف متر كانت سابقًا جراج مصر للسياحة.
وأشار إلى أن محافظ القاهرة أصدر قرار في عام 2003، إزالة الجراج وتقسيم قطعة الأرض إلى 55 قطعة متفاوتة المساحة، بالإضافة إلى وجود أربع مبانٍ خدمية عبارة عن مدرسة، ومستشفى، ودار حضانة، ومسجد، مضيفا أن الشركة شاركت شركة مصر للسياحة على 14 قطعة من الخمسة وخمسين قطعة التي تم تقسيم الجراج إليها، موضحًا أن الأربعة عشر قطعة كانت أرقامها من 42 إلى 55 بين القطع.
وأكد أن الشراكة بين الشركة ومصر للسياحة كانت بمساهمة الأخيرة بقطعة الأرض والشركة بالإنشاءات، مقابل حصص ربحية يتم تحديدها من قبل الطرفين، لافتًا إلى أن عقد الشراكة تم توقيعه بين الشركتين في عام 2014، وتم إصدار قرار هدم المنشآت القديمة الموجودة في الجراج عام 2017، وتمت الإزالة الكلية لتلك المنشآت في أول 2019.
ونوه إلى أن هناك مشكلة واجهت الشركتين بسبب إصدار وزير التنمية المحلية ومحافظ القاهرة قرارًا بوقف الإنشاء في بعض الأحياء التي من بينها الزيتون، والنزهة، وحي غرب مدينة نصر، فضلًا عن ظهور جائحة كورونا التي صدر تزامنًا معها قرار جمهوري بعدم إصدار أي قرار بالبناء في أي مكان على مستوى الجمهورية.
وأكمل أنه في عام 2020 تم إصدار بعض الاستثناءات بالبناء لعدد من العقارات بشروط محدودة، حيث يأتي من ضمن تلك الاستثناءات أن تكون المشاريع قومية، أو منفعة عامة، أو تقوم بتنفيذها شركات حكومية أو رأس مالها حكومي.
وشدد على أن الشركة تعد الوحيدة التي حصلت على تراخيص إنشاء الأبراج في تلك المنطقة، في 14 مارس 2021، وحتى الآن لم يتم إصدار أي قرارات لإنشاء أي مبانٍ جديدة، ما يوضح أن الاستثناءات التي وضعتها الدولة حازت الشركة منها على نصيب الأسد نتيجة إلتزام الشركة بكافة الضوابط والمعايير المحددة .
وتابع أن المساحة الكلية للعمارات تقدر بحوالي 9 آلاف متر مسطح، مشيرًا إلى أنه جاري إنشاء الأربع عشرة عمارة بجانب إنشاء جراج خاص بهم (بدرومين) على المساحة الكلية للأرض بسعة اجمالية 420 سيارة، إلا أن الهيئة الهندسية للقوات المسلحة كجهة رقابية أصدرت قرارات، بأن تكون السعة الاستيعابية للسيارات ببدرومي العمارات 590 سيارة.
وأوضح أنه تم تعديل البدرومين بخاصية الانتظار الميكانيكي للسيارات، بحيث يصبح المكان المخصص لانتظار السيارة الواحدة يستوعب سيارتين.
وقال إن الأربع عشرة عمارة سيتم إنشاؤها بثلاث نماذج مختلفة، حيث تقدر عدد الوحدات السكنية بهذه العمارات 380 شقة بمساحات تبدأ من 105 أمتار مسطحة، وحتى 175 أو 180 مترًا مسطحًا، موضحًا أن مساحة الشقة يتم تحميلها بنسبة 10% فقط للمرافق ما بين سلالم ومصاعد ومدخل العمارة والممر بالدور الذي توجد به الشقة، بحيث إن الشقة التي يكتب في عقد بيعها 150 مترًا يجد مالكها أن مساحتها الصافية تتراوح بين 137 إلى 139 مترًا.
وأضاف أن العمارات وفقًا للتراخيص تتكون من البدرومين والأرضي، و9 طوابق متكررة، مؤكدًا أن العمارات التي تطل على الشارع الخلفي من نادي السكة الحديد يكون الدور الأرضي فيها تجاري بمساحة 2200 متر أو إداري بمساحة 1200 متر.
ولفت إلى أنه في قرار الاستخدام الموجود في الترخيص لا يمكن تغافله، بحيث إن العمارات الأمامية التي تطل على الشارع العمومي المقابلة لنادي السكة الحديد يكون الدور الأرضي بها سكني فقط، وعلى الجانب الآخر يكون الدور الأرضي في العمارات الموجودة بالشارع الخلفي يتكون من وحدات إدارية، أو تجارية أو الاثنين معًا.
وأكد أن موقع العمارات متميز للغاية، وهذا ما يعد من أفضل العوامل التي تجذب العملاء لحجز وحداتهم السكنية في هذا المكان، فضلًا عن أنه يعد أحد أبرز العوامل الدعائية للموقع وفقا للمقولة الشهيرة إذا كنت من محبي مدينة نصر فأنت في قلبها، حيث إن المقيم بهذه المنطقة يبعد عن شارع عباس العقاد بمسافة تقدر بحوالي 2 كيلومتر، وعن منزل كوبري أكتوبر مسافة لا تتجاوز 2 كيلومتر أيضًا، فضلًا عن قربها من شارع الاتوستراد الرئيسي أقل من 80 مترًا، بالإضافة إلى توافر جميع الخدماتبالمنطقة من أنشطة خدمية، وتجارية، أو حتى إدارية، والخدمات الصحية والتعليمية.
وشدد على أن الشركة التزمت التزاما تامًا بقرار الرئيس عبد الفتاح السيسي بعدم طرح أي وحدات للبيع إلا بعد إنشاء 30% من المشروع، أو وضع ما يقدر بتلك النسبة وديعة في البنك تحت مسمى هذا المشروع حتى يتم ضمان حقوق العملاء.
وأضاف أن الشركة اتخذت قرارًا بأنه لن يتم طرح أي وحدة بأي عمارة من العمارات للبيع إلا بعد الانتهاء من بناء الدور الأرضي بالعمارات كافة، مشيرا إلى أن أعمال الحفر لجميع العمارات تكلف الشركة 15 مليون جنيه، بالإضافة إلى أن البدرومين بطاقاتهما الاستيعابية بالجراجات والحيز الميكانيكي الذي ستشمله تلك الجراجات تتجاوز تكلفتهما 100 مليون جنيه، مشددًا على أن هذه الأعمال تقدر بنسبة 30% من إجمالي تكلفة المشروع، حيث إن التكلفة الإجمالية للمشروع تقدر بحوالي 450 مليون جنيه.
وتابع أن الوحدات السكنية بالعمارات نصف تشطيب، حيث إن مالك الوحدة يستلمها بدون الأجهزة الصحية ، والسيراميك، والتشطيبات الخارجية للكهرباء، وألوان وأنواع البياض، وما دون ذلك موجود بالشقة، مشددًا على أنه حتى حوامل التكييف موجودةومثبتة بمكان مخصص في العمارات كافة منعاً للعشوائية او التلوث البصري.
وأوضح أن تلك الأشياء التي لم يتم تشطيبها في الشقة، وإنما يتم تركها للعميل لأنها تعد من باب الذوق العام وحسب رغبة العميل .
ولفت إلى أن مشروع أبراج مصر يراعى فيه جميع الاشتراطات الصحية والبيئية على أحدث ما توصل إليه العلم الحديث، بالإضافة إلى مراعاة الأكواد العالمية للإنشاء، موضحًا أن هناك هيئة تسمى المجمعة العشرية للتأمين على المنشاءات تراجع جميع الاشتراطات والحسابات الإنشائية وأكواد الزلازل لجميع العناصر الخراسانية .
وأوضح أن مدة تنفيذ مشروع أبراج مصر بدأت من أول يوليو من العام الماضي ، ومن المقرر أن تنتهي بعد ثلاث سنوات، لافتًا إلى أن الشركة تسعى إلى إنهاء المشروع خلال النصف الثاني من عام 2024.
وتابع أن التكلفة المبدئية للمشروع تقدر بما يعادل حوالي 450 مليون جنيه، لكن مع التغيير الكبير في سعر الصرف، وما تبعه من زيادة في جميع الخامات بنسبة تتراوح بين 30 إلى 45%، سواء الحديد أو الأسمنت أو الأخشاب، والألومنيوم، وغيرها من خامات الأعمال الإنشائية.
وأشار إلى أنه رغم ارتفاع سعر صرف الدولار إلا أن الشركة تطرح المزيد من التسهيلات للعملاء أملًا منها في زيادة جذب العميل لشراء الشقق بمعادلة غاية في الصعوبة إلا أنها تستطيع من خلال تلك المعادلة أن ترضي العملاء وفي نفس الوقت لا تتكبد الخسائر.
وأكد أن مشروع الأربع عشرة عمارة تم إجراء تقييم عقاري له، حتى يتسنى للشركة تحديد سعر الوحدة، مؤكدًا أنه يتم ندب 3 جهات لتحديد سعر البيع أو حتى الشراء أو على الأقل واحدة منها، وهذه الهيئات هي هيئة الخدمات الحكومية، واللجنة العليا لتسمين أراضي الدولة، بالإضافة إلى هيئة المساحة المصرية.
كما أوضح أن الشركة استدعت تلك الجهات بالإضافة الي مطورا عقاريًا معتمدا في هيئة الرقابة المالية، والبنك المركزي المصري؛ لتحديد أسعار الشقق وفقًا لأسعار الأسواق وتم أخذ متوسط التسعير من الجهات الثلاث المقيمة للأسعار .
وشدد على أنه تم إجراء دراسة جدوى محكمة وكبرى من قبل مكتب متخصص في دراسات الجدوى الاقتصادية على هذا المشروع، مشيرًا إلى أن هذه الدراسة أكدت وجود عائد ومردود استثماري جيد جدا.
ولفت إلى أن إجراء الدراسة يستهدف فحص 3 عوامل رئيسية، أولها تحقيق نسبة التكلفة والتي تقدر بقيمة 450 مليون جنيه، والعامل الثاني يستهدف تحقيق نسبة مبيعات للوحدات بنسبة 100%، بحيث يتم بيع جميع الوحدات، والعامل الثالث أن يحقق المشروع أرباحًا مجزية.
واختتم بأن دراستي تسعير الشقق أو دراسة جدوى اقتصادية المشروع وتحقيق العائد الاستثماري منه يتم تحديثها خلال فترة زمنية لا تفوق الستة أشهر، تحسبًا لحدوث أي طارئ يطرأ على السوق.
من جانبه أكد اللواء أحمد الأعصر، أن مصر تشهد طفرة غير مسبوقة على كافة المستويات تحت قيادة الرئيس السيسي، والذي استطاع بناء جمهورية جديدة، تقوم علي العمل وتدشين المشروعات القومية في كل شبر من أرض المحروسة.
